משכנתא למסורבים: מדריך מקיף להתמודדות והזדמנויות חדשות

 במהלך חייהם, רבים מאזרחי ישראל פונים לבנקים בבקשה למשכנתא – בין אם זו דירתם הראשונה, שדרוג לנכס גדול יותר או השקעה בנדל"ן. עם זאת, לא כל בקשה נענית בחיוב. סירוב מצד הבנק יכול להפתיע, לתסכל ולעיתים אף לסכן עסקאות משמעותיות שכבר נחתמו. החדשות הטובות? סירוב אינו בהכרח סוף הדרך – לעיתים זו רק תחילתה של אסטרטגיה חדשה. 

מי עלול להיתקל בסירוב? 

הטעות הרווחת היא שסירוב למשכנתא מתרחש רק אצל לקוחות עם בעיות כלכליות קשות. בפועל, גם זוגות צעירים, בעלי הכנסה יציבה, ואפילו משקיעים עם רקע פיננסי טוב – עלולים להידחות. 
לעיתים מדובר בפרטים טכניים, אי התאמה בין הבקשה לפרופיל המבקש, או בעיות שקשורות בכלל לנכס המבוקש.

 הסיבות הנפוצות לסירוב משכנתא:

 הבנק, כשחקן זהיר ועתיר סיכונים, מבצע בדיקות מקיפות הכוללות: 

דירוג אשראי נמוך: ציון פיננסי המבוסס על היסטוריית האשראי של הלקוח. פיגורים בהחזרי הלוואות, צ׳קים חוזרים, עיקולים וחשבונות מוגבלים – כל אלו פוגעים בציון. 

אי התאמה בין גובה ההכנסה להחזר החודשי: רגולציית בנק ישראל מגבילה את שיעור ההחזר לעד 40% מההכנסה,מספיק שתהיו על 41% בשביל לקבל סירוב,צריך לדעת איך להתייחס לזה מראש.. 

נתוני אשראי שגויים או לא מעודכנים: לעיתים חובות שכבר נפרעו עדיין מופיעים במערכת.

 ותק בעבודה או יציבות תעסוקתית נמוכה: החלפת מקומות עבודה בתדירות גבוהה מעוררת דאגה, לעומת זאת הכנסה מראש והוכחתרצף תעסוקתי יכול לפתור את הבעיה.

 גיל מבקש המשכנתא: יש מגבלות מצד הבנק מבחינת גילאי לווים, גם מבחינת ביטוח חיים וגם מבחינת אופק ההחזר.

 בעיות רישום בנכס: נכסים עם חריגות בנייה, דירות מחולקות, שעבודים או אי התאמות בטאבו.

 הטעות הנפוצה: הגשת בקשות נוספות מיד לאחר הסירוב.
 רבים נוטים לפנות לבנק אחר מיד לאחר קבלת סירוב – פעולה שעלולה לפגוע בהם. 
כל הגשה נרשמת במערכות, וסירובים מצטברים יוצרים "תיק לקוח בעייתי" שעובר מבנק לבנק. לכן, בשלב הזה – חשוב לעצור ולנתח. 

הצעד הראשון: להבין את הסיבה האמיתית לסירוב כדי להבין את הרקע לסירוב, יש להוציא דו"ח נתוני אשראי מהמאגר של בנק ישראל. 
הדו"ח כולל מידע מקיף על כל ההתחייבויות, החזרי הלוואות, עיקולים וחובות – גם כאלה שכבר סולקו. לעיתים מופיעים בו נתונים שניתן להסיר או לתקן באמצעות פנייה רשמית.
מה עושים אחרי שמבינים את הבעיה? 
1. התאמה מחדש של הבקשה: ניתן להקטין את גובה ההלוואה, לשנות את תמהיל המסלולים, לצרף ערבים או להציג בטוחות נוספות. 

2. שיפור התנהלות פיננסית לטווח קצר: לעיתים כדאי להמתין מספר חודשים, לצמצם התחייבויות, להגדיל הכנסה מדווחת ולשפר את הדו"ח האשראי. 

3. בחינה של גופים חוץ בנקאיים: קיימים גופים פיננסיים המאושרים ע"י משרד האוצר, שיכולים להציע פתרונות גם למי שסורב ע"י בנקים. מדובר לרוב במשכנתאות בדרגה שנייה או מימון כנגד הערת אזהרה בלבד. 

4. בדיקת הנכס מראש: שמאות מוקדמת ובדיקת רישומים יכולים למנוע הפתעות. למה יועץ משכנתאות הוא קריטי במצב כזה? רבים פונים לבנקים ללא הכנה מוקדמת או בלי להבין את הקריטריונים המדויקים. 

יועץ משכנתאות שמתמחה במסורבים יכול לבצע: ניתוח עומק של הדו"ח הפיננסי ,התאמת בקשה לבנק הנכון ,בנייה של תמהיל נכון שמתאים גם ליכולת וגם לדרישות  ניהול מו"מ מול הבנק והצגת החומר בצורה אפקטיבית.
 גם הנכס עצמו עלול להיות המכשול במקרים רבים, דווקא הנכס הוא הבעיה – ולא הלקוח. בעיות כמו שעבודים, חריגות, היעדר רישום תקין או שמאות נמוכה מהמחיר המבוקש, עלולות להביא לסירוב. לכן, לפני חתימה על חוזה – חשוב לבדוק את הבטוחה (הנכס) מול הבנק מראש.

   לסיכום: להפוך את הסירוב להזדמנות אם קיבלת סירוב – אל תמהר לפנות לבנק נוסף. עצור, בדוק, התייעץ. הסירוב הוא תמרור עצור, לא מחסום בלתי עביר. באמצעות ליווי מקצועי, ניתוח נכון והתנהלות אחראית – אפשר בהחלט להפוך את ה"לא" ל"כן", ולצאת לדרך עם משכנתא מתאימה ובטוחה. זקוק להכוונה? אני כאן כדי לעזור. עם 16 שנות ניסיון ואלפי תיקים מוצלחים – יש לך גב.