שאלות נפוצות על משכנתא למסורבים בישראל – מדריך מקיף

עולם המשכנתאות בישראל יכול להיות מבלבל, במיוחד עבור מי שחווה סירוב מהבנק. אם גם אתם נתקלתם בדחייה בבקשת המשכנתא – אתם לא לבד. במדריך הבא תמצאו את כל השאלות הנפוצות בנושא משכנתא למסורבים, עם תשובות פשוטות, מעשיות וברורות שמבוססות על מקרים אמיתיים מהשטח.

מהי משכנתא למסורבים?

מי מוגדר כ"מסורב משכנתא"?

המונח "מסורב משכנתא" מתייחס למבקש הלוואת משכנתא שנדחתה על ידי הבנק, מסיבות הקשורות לעברו הפיננסי, יכולת ההחזר או נתונים נוספים הקשורים לפרופיל האשראי שלו. הבנקים בודקים כל בקשה בקפדנות, והם לא מהססים לסרב אם יש סיכון, גם קטן.מסורב יכול להיות עצמאי שלא הציג הכנסות יציבות, שכיר שנמצא בהליכי הוצאה לפועל, מי שהיה בפשיטת רגל בעבר, או אפילו אדם עם צ'קים שחזרו לפני חמש שנים. לפעמים, הסירוב נובע פשוט מדירוג אשראי נמוך או חוב ישן ששולם אך עדיין מופיע בדו"חות.אם קיבלתם סירוב – אל תראו בזה סוף פסוק. היום יותר מתמיד יש חלופות לפעול בהן.

מה הסיבות הנפוצות לסירוב משכנתא בבנקים?

1. היסטוריה פיננסית בעייתית – רישומים שליליים במערכת נתוני אשראי, כמו פיגורים בהחזרים, צ'קים חוזרים או חובות ישנים.
2. הכנסות לא מספקות – במיוחד אצל עצמאים או מי שלא מדווח על כל ההכנסה.
3. התחייבויות קיימות – אם יש כבר הלוואות או התחייבויות גדולות שגוזלות מההכנסה הפנויה.
4. הון עצמי נמוך מדי – כיום נדרש לפחות 25% הון עצמי לדירה ראשונה, ואם אין – תיתכן דחייה.
5. אבטלה זמנית או עבודה לא יציבה – למשל עבודה ללא חוזה קבוע או תקופות חופשה ללא תשלום.

חשוב להבין שסירוב של בנק אחד לא אומר שכל הבנקים יסרבו. לכל מוסד יש קריטריונים משלו.

איך ניתן לדעת אם אני מסורב משכנתא?

האם יש דרכים לבדוק דירוג אשראי בעצמי?

בהחלט כן. מאז כניסת רפורמת נתוני האשראי של בנק ישראל ב-2019, כל אזרח יכול לבדוק את הדירוג האישי שלו דרך לשכות האשראי המורשות (כגון D&B, BDI וכו').הדו"ח כולל מידע על הלוואות, מסגרות אשראי, צ'קים שחזרו, פיגורים בתשלומים ודירוג אשראי כללי. אם יש לכם פרטים שליליים – זה הזמן להתחיל לנקות אותם.הגישה לדו"ח היא פשוטה, ואפשר לעשות זאת אונליין. קבלת הדו"ח הראשוני היא לרוב בחינם, ותוך דקות תדעו היכן אתם עומדים.

מה עושים לאחר קבלת סירוב רשמי מהבנק?

ראשית, לא להילחץ. יש דרכים להתמודד:

• לדרוש נימוק כתוב – הבנק מחויב להסביר את הסיבה לסירוב. זה קריטי להבנה איך לפעול הלאה.
• לפנות ליועץ משכנתאות עצמאי – גורם מקצועי יוכל לנתח את הנתונים, למצוא בעיות ולהציע פתרונות.
• לשפר את הנתונים – לדוגמה, אם סורבתם בגלל הכנסה נמוכה, ייתכן שכדאי להמתין עד להעלאה בשכר או להתחיל עבודה חדשה.
• לבחון פתרונות חוץ-בנקאיים – יש גופים פרטיים שמציעים משכנתאות גם למסורבים.

יש לקחת בחשבון שהפתרונות האלטרנטיביים נושאים לעיתים ריביות גבוהות יותר, אך הם זמינים – וזה מה שחשוב.

האם ניתן לקבל משכנתא גם לאחר סירוב?

מה ההבדל בין בנק למשכנתאות לחברות מימון חוץ-בנקאיות?

בנקים כפופים לרגולציה נוקשה של בנק ישראל, ולכן הם פועלים בזהירות רבה כשמדובר במשכנתאות. הם בודקים את היסטוריית האשראי, ההכנסות, ההתחייבויות, והנכסים.לעומת זאת, חברות מימון חוץ-בנקאיות לא כפופות לאותם כללים, ולכן גמישות יותר. הן יכולות להציע משכנתא גם למי שסורב בבנק, אך לרוב בתנאים פחות משתלמים: ריביות גבוהות יותר, דרישה לביטחונות נוספים ולעיתים גם עמלות גבוהות.היתרון המרכזי הוא המהירות – אם יש לכם נכס או הון עצמי, תוכלו לקבל משכנתא תוך ימים ספורים.

אילו פתרונות קיימים כיום למסורבי משכנתא?

1. משכנתא חוץ-בנקאית מלאה – לרוב בריבית גבוהה יותר, אך נותנת מענה מיידי.
2. הלוואת גישור זמנית – משמשת עד לשיפור מצב האשראי או מיחזור עתידי בבנק.
3. שיתוף עם בן משפחה כערב – במידה ויש מישהו עם הכנסה ופרופיל אשראי טוב.
4. רכישה עם שותף – כמו שותף לדירה או בן זוג, כדי לחלק את ההתחייבות.
5. ניקוי נתוני אשראי ובקשה מחדש – תהליך שלוקח זמן, אך משתלם בטווח הארוך.

המפתח הוא להבין שיש פתרונות – צריך רק להתאים את הדרך למצב האישי.

מה התנאים לקבלת משכנתא למסורבים?

האם התנאים נוחים פחות ממשכנתא רגילה?

לרוב – כן. משכנתאות למסורבים נחשבות מסוכנות יותר עבור המלווים, ולכן הריביות יהיו גבוהות יותר, ולעיתים נדרשים גם תנאים נוספים כמו:

• ביטחונות מוגדלים – לדוגמה, שעבוד נוסף.
• ערבים או חתימות נוספות.
• תקופת החזר קצרה יותר.
• תנאים נוקשים במקרה של פיגור בתשלומים.

אולם יש גם צד חיובי – האפשרות לרכוש דירה, למרות העבר הכלכלי הלא פשוט. לכן, לעיתים זה מחיר ששווה לשלם – במיוחד אם מדובר בפתרון זמני בלבד.

מה הריביות המקובלות בשוק למסורבים?

הריביות משתנות לפי סוג המימון, אחוז המימון מהנכס, ופרופיל הלווה. ברוב המקרים:

• בנק מסורתי – אם יאשר בכל זאת, ריבית תנוע סביב 4%–5% (נכון ל-2025).
• חברה חוץ-בנקאית – ריביות בין 6% ל-10%, תלוי במצב האשראי ובערבויות.
• משכנתא מגורם פרטי – ייתכן ויעלה אפילו יותר מ-10%, עם תנאים מחמירים.

רצוי לבצע השוואת ריביות, ולא לבחור אוטומטית בהצעה הראשונה. יועץ משכנתאות יכול לעזור לנהל מו"מ ולהוריד את הריבית.

איך ניתן לשפר סיכויים לאישור משכנתא בעתיד?

שיפור דירוג אשראי

אם קיבלתם סירוב לבקשת משכנתא בגלל דירוג אשראי נמוך, אל תתייאשו – ניתן לשפר את הדירוג בצורה שיטתית. דירוג האשראי שלכם משקף את ההתנהלות הפיננסית שלכם בשנים האחרונות, ולכן כל פעולה שאתם עושים משפיעה עליו – לטובה או לרעה.כדי להתחיל, חשוב לבדוק את הדירוג הקיים דרך אחת מלשכות האשראי. אם מצאתם מידע לא מדויק או חוב שכבר שולם ועדיין מופיע – תוכלו לבקש תיקון.הנה כמה צעדים שיעזרו לשפר את הדירוג:

• הימנעו מפיגורים – הקפידו על תשלומים בזמן, במיוחד על הלוואות קיימות, תשלומי אשראי, חשמל וארנונה.
• שמרו על מסגרת אשראי פנויה – אם אתם מגיעים לתקרה כל חודש, זה סימן רע. שמרו על מרווח ביטחון.
• פריסת הלוואות באופן נכון – הלוואות ארוכות עם החזרים קטנים נראות טוב יותר מאשר התחייבויות כבדות וקצרות.
• לא לקחת הלוואות מיותרות – כל הלוואה חדשה פוגעת בדירוג, לפחות לטווח קצר.
• סגירת מסגרות אשראי לא בשימוש – זה יכול להקל על המעקב הפיננסי ולשדר יציבות.

שיפור דירוג אשראי לוקח זמן – לעיתים חודשים, לעיתים שנה או יותר. אך השיפור משתלם – גם באישור משכנתא עתידי וגם בריביות שתקבלו.

ניקוי רישומים שליליים מהעבר

רבים אינם יודעים, אך ניתן להסיר רישומים שליליים ממאגרי המידע של לשכות האשראי. אם שילמתם חוב ישן, אך הרישום השלילי עדיין מופיע – אתם יכולים לפעול להסרתו.שלבים לביצוע:

1. איסוף מסמכים – כל אישור תשלום, סילוק הלוואה, או הסכם פשרה יכול לשמש כהוכחה להסרת הרישום.
2. פנייה רשמית ללשכת האשראי – יש לשלוח בקשה מסודרת בצירוף המסמכים.
3. פנייה לממונה על נתוני אשראי בבנק ישראל – אם לא קיבלתם מענה, ניתן לערער לרשות הממשלתית האחראית.

במקרים רבים, רק עצם ההתעקשות מול המערכת משיגה תוצאה. המטרה היא להגיע לדו"ח נקי – זה שווה הרבה מאוד בהמשך.

הגדלת הון עצמי

אחד הפתרונות הכי אפקטיביים לשיפור הסיכוי לקבל משכנתא – הוא הון עצמי גבוה יותר. כשאתם מציגים לבנק או לגוף חוץ-בנקאי שיש לכם חלק משמעותי ממחיר הדירה – אתם נתפסים כלווים אחראיים וממושמעים.אם לדוגמה דרושים 25% הון עצמי לרכישת דירה ראשונה, והצלחתם לגייס 35% – זה לא רק מגדיל את הסיכוי לאישור, אלא גם מוריד את הריבית שתקבלו.איך מגייסים הון עצמי?

• חיסכון הדרגתי – תוכנית חיסכון ייעודית עם הפרשות קבועות.
• עזרה מהורים או בני משפחה – גם הלוואה ללא ריבית נחשבת כהון עצמי.
• מכירת נכס קיים או רכב – במידה ויש, זה פתרון מיידי.
• משיכת כספים מקופות גמל (במקרים מיוחדים) – רק עם ייעוץ מקצועי.

הון עצמי גבוה = פחות סיכון למלווה, ויותר ביטחון לכם כקונים.

האם כדאי לפנות ליועץ משכנתאות למסורבים?

מה היתרונות של ליווי מקצועי למסורבי משכנתא?

כאשר מדובר במשכנתאות למסורבים, יועץ משכנתאות הוא לא מותרות – הוא כלי חיוני. יועץ מנוסה יכול לעשות את כל ההבדל בין סירוב נוסף לבין אישור, גם בתנאים טובים יותר.הנה הסיבות לכך:

• היכרות עם השוק – היועץ יודע אילו בנקים גמישים יותר ואילו גופים חוץ-בנקאיים שווים בדיקה.
• יכולת מו"מ על תנאים וריביות – יועצים טובים יודעים איך להציג את הנתונים בצורה שתשפר את הסיכוי.
• בניית תיק לקוח מקצועי – כך שתיראו בעיני המלווה כלווים אחראיים ואמינים.
• חיסכון בזמן ובטעויות – במקום להתרוצץ בין גופים, היועץ עושה את העבודה עבורכם.

בנוסף, יועצים רבים עובדים בשיטת "תשלום רק באישור" – כלומר אתם משלמים רק אם הושג אישור, וזה מוריד את הסיכון עבורכם.המלצה חמה: אל תתפשרו על יועץ בלי ניסיון בתחום הספציפי של מסורבים. בקשו לראות תיקי הצלחה, המלצות, והכשרה רלוונטית.

האם משכנתא חוץ-בנקאית מסוכנת יותר?

מה חשוב לבדוק לפני לקיחת משכנתא חוץ-בנקאית?

משכנתאות חוץ-בנקאיות בהחלט עשויות להיות פתרון למי שקיבל סירוב מהבנק, אך חשוב להבין את הסיכונים ולהתנהל בזהירות. אלו לא הלוואות "שוק אפור", אבל גם לא מדובר בגופים מפוקחים כמו בנקים.לפני שאתם חותמים על משהו – שימו לב לדברים הבאים:

• ריבית שנתית כוללת (APR) – לא רק ריבית חודשית אלא כל העלויות כולל עמלות.
• עמלות מוקדמות / קנסות פירעון מוקדם – האם תוכלו לפרוע את ההלוואה לפני הזמן?
• שעבודים נוספים – האם דורשים מכם לשעבד נכס נוסף?
• ערבות אישית – האם תישאו באחריות אישית במקרה של כשל?

חשוב מאוד לקרוא את כל החוזה – כולל האותיות הקטנות. אם אתם לא בטוחים – פנו לעורך דין או ליועץ מוסמך.לא כל גוף חוץ-בנקאי הוא רע – חלקם אמינים מאוד, עם שירות מקצועי. אבל כמו בכל הלוואה, הידע והבקרה שלכם הם הביטחון.

איך מתמודדים עם סירוב של כמה בנקים ברצף?

האם כדאי להמתין או להמשיך לנסות?

אם קיבלתם סירוב ממש לא רק מבנק אחד, אלא ממספר בנקים – זה בהחלט עלול להיות מתסכל. אך זו לא סיבה לוותר. לפעמים הפתרון הוא פשוט להמתין ולפעול בצורה חכמה במקביל.במקום לנסות שוב ושוב באופן אקראי – מה שמחמיר את הרישום האשראי – מומלץ לעצור לרגע ולנתח את המצב. שאלו את עצמכם:

• האם אני יודע מה הסיבה המדויקת לסירוב?
• האם פניתי עם כל המסמכים הדרושים?
• האם שיפרתי את המצב מאז הסירוב הקודם?
• האם ניסיתי לפנות עם יועץ מקצועי?

זכרו: כל פנייה רשומה במערכת, ואם תנסו יותר מדי פעמים בפרק זמן קצר, זה עלול להיראות רע בעיני המלווים.עדיף לבצע פעולה אחת נכונה – מאשר שלוש פניות מיותרות. לעיתים הפסקה של 3–6 חודשים, יחד עם טיפול בבעיה (שיפור הכנסה, ניקוי דירוג, הגדלת הון עצמי) – תביא תוצאה הרבה יותר טובה.

מהי משכנתא בשילוב מימון בנקאי וחוץ-בנקאי?

איך משלבים בין שתי מערכות מימון שונות?

אחד הפתרונות היצירתיים במסלולים למסורבי משכנתא הוא מודל מימון משולב – חלק מהסכום מתקבל מהבנק (בכפוף לאישור), והחלק הנוסף מגוף חוץ-בנקאי.זה קורה לרוב במקרים בהם הבנק מוכן לאשר רק חלק מהסכום הנדרש (לדוגמה – עד 50%), והלקוח זקוק ל-70%. ההשלמה מתבצעת באמצעות גוף פרטי, ולעיתים בשיעבוד נוסף.מה חשוב לדעת:

• שתי ההלוואות יינתנו בנפרד – לכל אחת מסלול, ריבית ותנאים שונים.
• ייתכן הבדל בזמני הפירעון – מה שמצריך תכנון פיננסי מוקפד.
• חשוב לוודא שלא חורגים מהיכולת הכלכלית – שני תשלומים שונים יכולים להכביד.
• תנאים משפטיים נפרדים – כדאי להתייעץ עם עו"ד לפני החתימה.

יתרון מרכזי של השילוב: אפשרות לרכוש נכס גם כשאין מימון מלא מבנק. החיסרון – מורכבות גבוהה וסיכון לפיזור יתר.

האם ניתן למנף נכס קיים לצורך קבלת משכנתא חדשה?

מה זה מיחזור נכס קיים לצורך קנייה נוספת?

אם יש ברשותכם נכס (אפילו ללא משכנתא) – אתם יכולים להשתמש בו ככלי למנף קבלת הלוואה נוספת, כולל לצורך רכישת דירה חדשה.תהליך זה נקרא גם "משכון נכס קיים" או "הלוואה על חשבון הנכס". במקרה כזה, אתם משעבדים את הדירה שברשותכם, ומקבלים כנגדה הלוואה – שלעיתים שווה ל-50% או יותר מערכה.יתרונות השיטה:

• לא נדרשת בדיקת דירוג אשראי קפדנית כמו משכנתא רגילה – כי יש בטוחה אמיתית.
• אפשרות לגמישות – תכנון מימון לפי הצורך.
• השגת תנאים טובים יותר – אפילו דרך גוף חוץ-בנקאי.

חסרונות:

• הנכס משועבד – אם לא תעמדו בהחזרים, תאבדו את הדירה.
• תנאים פחות טובים מאשר משכנתא רגילה – ריביות מעט גבוהות יותר.
• נדרשת הערכת שמאי ומסמכים נלווים.

השיטה מתאימה בעיקר למשקיעים, יורשים, או בעלי דירה שמעוניינים לרכוש דירה שנייה – גם אם הם מסורבים כרגע.

האם מסורבי משכנתא זכאים להטבות מהמדינה?

מה עם זכאות משכנתא או מענק אזורי?

כן, גם מי שמוגדר מסורב משכנתא רשאי להגיש בקשה לזכאות דרך משרד הבינוי והשיכון. הזכאות נקבעת לפי קריטריונים ברורים – ולא לפי דירוג האשראי. לכן יש מסורבים שיכולים ליהנות מהטבות משמעותיות, כמו:

• הלוואה בריבית מסובסדת.
• סיוע לרכישת דירה באזורי עדיפות לאומית.
• הנחה ברכישת דירה ממשרד השיכון (פרויקט מחיר למשתכן וכו’).

עם זאת – קבלת הזכאות לא מחייבת את הבנקים לאשר משכנתא בפועל. עדיין תצטרכו להוכיח יכולת החזר.לכן ההמלצה: קבלו זכאות – אבל גשו עם יועץ או פתרון משולב כדי לממש אותה.איך עושים את זה?

1. פונים לאתר משרד הבינוי והשיכון ומגישים בקשה.
2. מקבלים תעודת זכאות עם דירוג ונקודות.
3. מציגים אותה בבנק / גוף מלווה.

הזכאות לא תפתור בעיות אשראי – אך היא בהחלט בונוס משמעותי בשקלול הכולל.

האם יש גופים שמתמחים במיוחד בלווים מסורבים?

איך מוצאים את הגוף המתאים לכם?

כן, ישנם גופים – בעיקר חוץ-בנקאיים – שמתמחים בדיוק בלווים שלא עמדו בדרישות של הבנקים. חברות מימון כאלו יודעות לנהל את הסיכון, לבצע בדיקה פרטנית, ולהציע פתרון מותאם אישית – גם אם זה במחיר מעט גבוה יותר.לדוגמה:

• חברות כמו טריא, בלנדר, מימון ישיר, ואחרות – מתמחות בהלוואות מגובות נדל"ן.
• יועצים עצמאיים שעובדים ישירות עם משקיעים פרטיים או מוסדות פיננסיים.
• פלטפורמות של הלוואות עמיתים (P2P) – שמאפשרות גמישות מפתיעה.

מה לבדוק לפני שבוחרים?

• רישוי של רשות שוק ההון או בנק ישראל.
• שקיפות – כולל ריביות, עמלות, סנקציות וכו’.
• המלצות מלקוחות קודמים.
• ליווי משפטי צמוד.

הגישה הנכונה היא לא לרוץ עם ההצעה הראשונה – אלא לבצע סקר שוק קטן, לבדוק 2–3 אפשרויות, ולקבל החלטה שקולה.

סיכום: גם אם סורבתם – יש לכם אפשרויות

לקבל סירוב משכנתא זה אולי רגע מאכזב, אבל ממש לא סוף הדרך. מאות אנשים בכל חודש בישראל מקבלים דחייה מהבנקים – בגלל דירוג אשראי, הכנסות לא יציבות או שיקולים טכניים – אך מוצאים פתרונות יצירתיים שמאפשרים להם לרכוש דירה ולהגשים חלום.הפתרון לא תמיד קל, ולעיתים כולל תהליך, ליווי מקצועי, או עלות גבוהה יותר – אך האפשרויות קיימות: משכנתא חוץ-בנקאית, שילוב בין מימונים, גיוס הון עצמי, שיפור נתוני האשראי, או פשוט המתנה מחושבת לזמן המתאים.מה שחשוב הוא להבין את התמונה הרחבה: לא כל סירוב הוא תמידי, ולא כל בנק אומר את המילה האחרונה. הכוח בידיים שלכם – ועם מעט סבלנות ופעולה נכונה, תופתעו לגלות כמה דלתות פתוחות לפניכם.

שאלות נפוצות (FAQs)

1. מה לעשות אם קיבלתי סירוב ממשכנתא בגלל בעיה זמנית (כמו חופשה ללא תשלום)?

אם מדובר במצב זמני, כדאי להמתין לחזרה לעבודה או התייצבות הכנסה, ואז להגיש שוב בקשה עם נתונים מעודכנים. חשוב לצרף מסמכים שמראים את השיפור.

2. האם פנייה למספר בנקים במקביל פוגעת בסיכוי לקבל משכנתא?

פנייה מרובה תוך זמן קצר עלולה להיתפס כפנייה נואשת ולהזיק לדירוג האשראי. עדיף לעבוד עם יועץ שיודע לאיזה בנק לפנות ובאיזה שלב.

3. האם ניתן לקחת משכנתא למסורבים גם לרכישת דירה להשקעה?

כן, אבל התנאים לרוב יהיו נוקשים יותר ודורשים הון עצמי גבוה יותר. יש לבדוק גם האם ההכנסה מדירה אחרת נלקחת בחשבון.

4. האם אפשר לקבל משכנתא אם הייתי בעבר בפשיטת רגל?

אפשר, אך לרוב תידרש תקופת המתנה של מספר שנים לאחר סיום ההליך, ניקוי הרישומים השליליים והצגת יציבות כלכלית מחודשת.

5. כמה זמן לוקח לשפר דירוג אשראי לצורך משכנתא?

זה תלוי במצב ההתחלתי. לרוב מדובר בתהליך של 6–12 חודשים לפחות, כולל תשלום חובות, הקפדה על התנהלות תקינה ובדיקת נתונים.